Die Grundstückgewinnsteuer
Wer es nicht dem Gesetz oder dem Zufall überlassen will, was mit der Besteuerung seiner Liegenschaft bei einer Handänderung passiert, informiert sich schon vor Beginn der Veräusserung oder lässt sich vorab fachmännisch beraten.
In der Praxis werden Abzüge echter wertvermehrenden Investitionen bei der Grundstückgewinnsteuer nicht toleriert, wenn die Aufwendungen bereits bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht wurden. Der Kanton Zürich gibt vor, welche Kosten und in welchem Umfang für den Unterhalt von Liegenschaften im Privat- und Geschäftsvermögen abzugsfähig sind. Auch gibt er Richtlinien als Hilfe bei der praktischen Umsetzung, insbesondere bei der Abgrenzung zwischen den abzugsfähigen werterhaltenden (z.B. Unterhaltskosten) und den nicht abzugsfähigen wertvermehrenden Unterhaltskosten vor.
Eine vorausschauende Steuerplanung verhindert Streit und Unannehmlichkeiten im Nachhinein und sorgt dafür, dass Klarheit über das verfügbare Kapital nach Abzug der Steuerschuld herrscht. Gleichzeitig lässt sich gezielt Steuern sparen: Grundstückgewinnsteuern, aber auch Einkommens- und Vermögenssteuern.
Vorbemerkung: Die nachfolgenden Ausführungen betreffen nur Gewinne auf Grundstücken des Privatvermögens einer natürlichen Person. Es ist darauf hinzuweisen, dass wesentliche kantonale und kommunale Unterschiede und Eigenheiten bestehen.
Wer erhebt die Grundstückgewinnsteuer?
Die Grundstückgewinnsteuer wird von den Kantonen und/oder vereinzelt von den Gemeinden als Sondersteuer erhoben. Der Bund erhebtkeine Grundstückgewinnsteuer, d.h. dort sind Gewinne aus der Veräusserung vonGrundstücken im Privatvermögen steuerfrei.
Wodurch wird die Grundstückgewinnsteuer ausgelöst?
Die Grundstückgewinnsteuer wird ausgelöst wenn
- eine Veräusserungvon bzw. eine Übertragung an einem Grundstück stattfindet und
- ein Gewinn aufder Veräusserung erzielt wird.
Was ist eine Veräusserung?
Als Veräusserung gilt allgemein die Übertragung vonEigentum an einem Grundstück oder einem Grundstückanteil vom bisherigenEigentümer auf einen anderen. Einer Veräusserung sind gleichgestellt:
- Rechtsgeschäftedie wirtschaftlich wie eine direkte Veräusserung wirken (sog. wirtschaftlicheHandänderung wie z.B. Verkauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft).
- Überführung einesGrundstückes vom Privat- ins Geschäftsvermögen.
- Belastung mitprivatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichenEigentumsbeschränkungen.
- ohne Veräusserungerzielte Planungsmehrwerte (nur in einigen Kantonen).
Wann wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben?
In den nachfolgenden Fällen wird die Besteuerungaufgeschoben:
- Eigentumswechseldurch Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung.
- Eigentumswechselunter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht, Abgeltungausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Familienunterhalt undscheidungsrechtliche Ansprüche (sofern beide Ehegatten einverstanden sind).
- Landumlegungenzwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundunglandwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahrenoder drohender Enteignung.
- Veräusserungeiner dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft, soweit derErlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutztenErsatzliegenschaft verwendet wird.
Wer ist steuerpflichtig?
Steuerpflichtig ist der Veräusserer des Grundstücks (zivilrechtlicher Eigentümer, aber auch Person, welche die Verfügungsgewalt über ein Grundstück besitzt und diese entgeltlich überträgt).
Wie wird der steuerbare Gewinn ermittelt?
Der steuerbare Gewinn entspricht der Differenzzwischen Veräusserungserlös und Anlagewert abzüglich Handänderungskosten undübliche Vermittlergebühren. In einigen Kantonen sind weitere Abzüge möglich.Massgebend für die Ermittlung des Anlagewertes ist die letzte Handänderung,welche die Grundstückgewinnsteuer auslöste. Als Anlagewert gilt der Erwerbspreis(falls der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück liegt, kann in den meisten Kantonender Verkehrswert des Grundstückes von vor 20 Jahren ersatzweise herangezogenwerden) zuzüglich der Investitionen in die Liegenschaft mit wertvermehrendemCharakter.
Wenn Sie demnächst Ihre Immobilie verkaufen möchten und sich in diesem Zusammenhang beraten lassen möchten, stehen wir Ihnen nach dem Motto mehr als gewohnt, gerne zur Seite!
